Diagnostics immobiliers : une date de validité ne suffit pas à sécuriser une vente
Analyse juridique et technique croisée
Maître Agnès PEROT
Avocate associée – Cabinet AVOX
Yannick LEFRANCOIS
Directeur Technique du réseau BC2E
Expert de justice près la Cour d’appel de Rouen
Un diagnostic immobilier encore compris dans sa durée réglementaire de validité n’est pas nécessairement réutilisable sans vérification pour une nouvelle transaction.
Avant de reprendre un ancien Dossier de Diagnostic Technique (DDT), le vendeur et le professionnel de l’immobilier doivent s’assurer que les rapports correspondent toujours au bien vendu, à son état actuel et au périmètre exact de la transaction.
Le DDT reste sous la responsabilité du vendeur
L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble bâti, le Dossier de Diagnostic Technique est fourni par le propriétaire et annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.
Le vendeur ne devrait donc pas se contenter de transmettre automatiquement les diagnostics établis à l’occasion d’une précédente transaction. Il doit s’assurer que les documents qu’il fournit sont toujours valables, cohérents avec le bien vendu et adaptés à la nouvelle transaction.
La durée de validité n’est qu’un premier critère
La date du rapport doit évidemment être contrôlée. Mais elle ne garantit pas, à elle seule, que le diagnostic correspond toujours à l’état actuel du bien.
Une nouvelle vérification peut notamment être nécessaire lorsque (Liste Non Exhaustive) :
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Des travaux ont été réalisés ;
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Une installation de gaz ou d’électricité a été modifiée ;
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Des revêtements, équipements ou matériaux ont changé ;
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Une extension ou une nouvelle dépendance a été créée ;
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Le périmètre des lots vendus a évolué ;
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Certaines parties n’avaient pas été visitées ;
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Le rapport comporte des réserves ou des informations devenues inexactes.
Les diagnostics portent sur un bâtiment, des locaux, des installations et des équipements déterminés. Ils correspondent donc à un bien, à un périmètre et à une situation constatée à un moment donné.
Les textes imposent une démarche active du propriétaire
Le régime de l’amiante est particulièrement explicite : les articles R. 1334-15 à R. 1334-19 du Code de la santé publique mettent à la charge des propriétaires la réalisation des repérages prévus par la réglementation.
Les rapports de diagnostic identifient par ailleurs le propriétaire, le client ou le donneur d’ordre. Le diagnostic résulte donc d’une mission déterminée, confiée à un diagnostiqueur pour un bien et un périmètre précis.
Le changement de propriétaire ne rend pas automatiquement les diagnostics caducs. Il doit néanmoins conduire à vérifier sérieusement leur possibilité de réutilisation.
Pourquoi une nouvelle visite est-elle importante ?
La notion de « réactualisation » d’un diagnostic n’existe pas, en tant que telle, dans la réglementation.
L’assureur que nous avons interrogé nous l’a confirmé : lorsqu’un diagnostic doit être techniquement actualisé, il convient de revenir au cadre réglementaire applicable au diagnostic concerné et à ses modalités de réalisation, notamment lorsqu’elles impliquent une visite du bien.
Une simple modification du nom du propriétaire, de la date ou de la page de garde ne permet pas de vérifier que le bien est toujours dans le même état.
Lorsqu’une nouvelle appréciation technique est nécessaire, une intervention sur place permet notamment au diagnostiqueur de vérifier* :
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Les éventuels travaux réalisés ;
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Les modifications des installations ou équipements ;
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Les locaux et dépendances concernés ;
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Les parties précédemment non visitées ;
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Les éventuelles nouvelles anomalies.
Elle permet également de tracer clairement la nouvelle intervention du diagnostiqueur et la mission au titre de laquelle il engage sa responsabilité professionnelle.
L’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation impose d’ailleurs au diagnostiqueur de souscrire une assurance couvrant les conséquences de l’engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Pour les professionnels de l’immobilier, le réflexe doit être simple
Lorsqu’un ancien diagnostic est présenté pour être réutilisé, il faut vérifier qu’il est toujours dans sa durée de validité et qu’il correspond bien au bien vendu ou loué, à son état actuel et à l’opération envisagée.
Mais dès lors qu’il est nécessaire de confirmer ou de modifier son contenu technique, une simple mise à jour du document ne suffit pas : il convient de solliciter le diagnostiqueur afin qu’il réalise une nouvelle intervention conformément à la réglementation applicable au diagnostic concerné.
Une actualisation technique ne doit pas se résumer à changer une date ou un nom : si l’état du bien doit être réévalué, une véritable intervention est nécessaire.
Le rôle et la responsabilité du professionnel de l’immobilier
L’agent immobilier ou le mandataire n’a pas à refaire les contrôles techniques à la place du diagnostiqueur et n’a pas à se prononcer lui-même sur leur contenu technique.
Il doit néanmoins exercer son devoir de vigilance, d’information et de conseil dans le cadre de la transaction.
Lorsqu’un ancien diagnostic lui est remis pour être réutilisé, son attention doit notamment porter sur* :
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La date du rapport ;
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L’adresse et la désignation du bien ;
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Les lots et dépendances concernés ;
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Les parties qui n’ont pas été visitées ;
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Les éventuelles réserves formulées ;
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L’existence de travaux réalisés depuis le diagnostic ;
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L’identité du propriétaire ou du donneur d’ordre mentionné au rapport ;
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La correspondance entre le rapport et le bien aujourd’hui vendu ou loué.
En présence d’une incohérence, de travaux postérieurs ou d’un doute sur l’adéquation du diagnostic avec le bien, le bon réflexe consiste à interroger le diagnostiqueur et, si une nouvelle appréciation technique est nécessaire, à demander une nouvelle intervention plutôt qu’une simple modification administrative du document.
Cette vigilance est également importante pour la responsabilité du professionnel de l’immobilier. S’il ne lui appartient pas de garantir lui-même la validité technique d’un diagnostic, il doit éviter de reprendre sans vérification un document présentant une anomalie, une incohérence ou une inadéquation apparente avec le bien concerné.
Le professionnel de l’immobilier n’a donc pas à se substituer au diagnostiqueur, mais il doit rester vigilant sur les documents qu’il utilise pour sécuriser la transaction et informer les parties.
À retenir
La réutilisation d’un ancien diagnostic n’est pas interdite par principe.
Mais sa seule durée réglementaire de validité ne suffit pas toujours à sécuriser une nouvelle vente.
Avant sa réutilisation, il convient de s’assurer que le diagnostic :
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Concerne exactement le bien vendu ;
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Correspond toujours à son état actuel ;
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Couvre les lots et dépendances concernés ;
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Reste cohérent malgré les éventuels travaux réalisés ;
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Demeure adaptée à la transaction envisagée.
Et lorsqu’une véritable actualisation technique est nécessaire, elle ne doit pas se limiter à une modification du document : si les constatations doivent être confirmées ou modifiées au regard de l’état actuel du bien, une nouvelle intervention du diagnostiqueur est nécessaire.
Le bon réflexe
Un diagnostic encore “valide” n’est pas automatiquement un diagnostic à réutiliser sans vérification.
Avant de reprendre un ancien DDT : vérifiez le bien, le périmètre, les travaux et le contenu du rapport. En cas de doute, interrogez le diagnostiqueur.
* Cette liste est donnée à titre indicatif et n’est pas exhaustive. Les vérifications réalisées sont adaptées à la situation constatée sur place et à la nature du diagnostic concerné.
